Как стало известно «КС», 18 февраля красноярская управляющая компания SM.art запустила в Новосибирске свой ипотечный проект. Ряд участников рынка полагает, что УК может поймать новую волну возрождающегося интереса к ипотеке.

иллюстрация с smai.ru

Напомним, в мае 2009 года УК за счет средств частных инвесторов сформировала ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд, средства которого изначально планировалось инвестировать в ипотеку. Запуская такой проект, УК рассчитывала, что он будет интересен как инструмент вложения средств для ряда категорий инвесторов, в частности, для негосударственных пенсионных фондов. Пилотный проект программы, под который создавался ЗПИФ, стартовал в октябре. За два месяца УК через своего оператора ООО «ФинПро» в тестовом режиме выдала 14 займов на общую сумму 20,119 млн руб.

Займы на покупку готового жилья выдавались по стандартам ОАО «АИЖК»: на срок от 3 до 30 лет при обязательном первоначальном взносе не менее 30% от стоимости квартиры по ставке от 9,55% до 11,2% годовых на готовое жилье и 16% на строящееся. Займы под приобретение строящейся недвижимости предоставлялись под объекты ООО «Русь-Инвест». Тогда же гендиректор ЗАО «УК SM.art» Анна Хохлова заявила «КС», что в I квартале 2010 года компания в рамках созданного ЗПИФа намерена запустить свой ипотечный проект в Новосибирске.

«В Новосибирске мы также будем выдавать квартиры по стандартам АИЖК. Ставка составит от 9,5% годовых по займам на приобретение готового жилья. Однако по каждому заемщику условия будут определяться индивидуально, в зависимости от его возраста, дохода и прочих факторов, — пояснила госпожа Хохлова. — Что касается первичного рынка, то пока переговоры со строительными компаниями не завершены, и конкретные застройщики, под приобретение «долевого» жилья которых мы будем выдавать займы, не определены. Приоритет за проектами высокой стадии готовности — три месяца до ввода в эксплуатацию».

На первоначальном этапе УК SM.art намерена выдавать в Новосибирске кредиты на сумму до 30 млн руб. ежемесячно. В Красноярске в прошлом году лимиты были на том же уровне. Сейчас, по словам Анны Хохловой, ежемесячно осваивается в среднем до 40 млн рублей.

Генеральный директор ООО «Энергомонтаж» Леонид Сидоренко заявил «КС», что сегодня на рынке Новосибирска и без УК SM.art достаточно много кредиторов, готовых выдавать ипотеку по стандартам АИЖК, в том числе и региональный оператор агентства — НО АИК. Проблема в том, что отсутствует спрос со стороны населения. «В 2010 году спрос упал даже больше, чем в 2009-м. Только у нас сегодня стоит больше 1000 готовых квартир с отделкой и даже с правом собственности, которые никто не покупает. А это более привлекательное условие с точки зрения снижения рисков вложения средств, чем озвученные УК «три месяца до ввода в эксплуатацию», — говорит собеседник «КС». — На мой взгляд, спрос сможет оживиться только при появлении ипотеки под 6–8% годовых, но для этого нужны федеральные программы».

Председатель совета директоров СМВБ Александр Лубенец, напротив, считает проект SM.art вполне своевременным. По его прогнозам, через несколько месяцев на рынке ипотеки начнется активизация, так как в этот сегмент придут инвесторы, забравшие свои деньги с теряющих доходность банковских вкладов. «Вкладывать в квартиры как в объект инвестиций вновь будет выгодно, так как их цена достигла ожидаемого дна и в ближайшие годы будет только расти. Кроме того, ипотека вновь будет привлекательна для банков, поскольку паника миновала, они разобрались с накопившимися задолженностями, а фактор обесценивания залогов нивелируется, — считает господин Лубенец. — Кроме того, интересны становятся и вложения в ипотечные закладные. На сегодняшний день их можно сформировать под 10–13% годовых с гарантированной доходностью на 10–15 лет. Через год–три при ожидаемом снижении уровня инфляции и падении ставок ЦБ до 3–5% это вложение будет приносить очень хорошие дивиденды. Так что тот, кто сможет сегодня правильно построить свою политику работы с ипотечными кредитами и закладными, уже в ближайшей перспективе сможет неплохо заработать».

Заместитель генерального директора УК «ВербаКапитал» Вадим Вихорев также полагает, что проект красноярской УК будет востребован в Новосибирске по следующим причинам. В городе спрос на ипотеку есть, и сейчас это уже сознательный выбор людей, которые трезво оценивают свои возможности по погашению кредита. На рынке довольно слабая конкуренция со стороны банков, так как кредитные организации, имеющие ресурсы под ипотеку, явно осторожничают. И наконец, ставка 9,55% годовых в рублях очень привлекательная, даже по докризисным меркам одна из самых лучших. А заемщику все равно, в какой организации он получит кредит, главное получить дешевле. «Для ипотечного фонда самостоятельная работа с заемщиками позволяет сформировать более качественный кредитный портфель, чем в случае выкупа портфеля у банков. Качество кредитного портфеля поможет привлечь больше институциональных инвесторов, что, видимо, и планирует сделать УК, — считает Вадим Вихорев. — Поскольку для частных инвесторов есть более интересные финансовые инструменты — те же паевые фонды акций в долгосрочной перспективе имеют более высокий потенциал доходности».